El martes 6 de julio, se presentó la Comisión de Pericias y Tasaciones del Colegio de Arquitectos, en el Centro de Arquitectura y Diseño de Rosario. Como parte de la actividad se realizó una charla debate acerca del Arquitecto y la Tasación, para la cual fueron convocados los arquitectos Javier Grandinetti, Diego Gabriel Aguiló y Jorge Picasso.

Algunos de los puntos que se tocaron fueron: Concepto Básico de Tasación, Valores Diversos, Factores formadores del Valor, Métodos de Tasación, etc.

Ciudad en Obras entrevistó al arquitecto Javier Grandinetti, uno de los oradores, para conocer cuáles son los aspectos que se tiene en cuenta al tasar una propiedad y de qué manera los cambios en el mercado como la aparición de nuevas zonas de desarrollo y distintos públicos influyen en la conformación del valor de las propiedades.   

¿Cuáles son los elementos principales que se tienen en cuenta al momento de tasar una propiedad?

Independientemente de que tipo de propiedad sea, un aspecto fundamental es  la ubicación. No como un absoluto sino como una valoración relativa al tipo de inmueble.  Una ubicación que puede ser excepcional para un negocio, puede no serlo para una vivienda o una industria. Y viceversa.

Siempre se debe considerar el tipo de producto y la relación de ubicación con el entorno.

Hay muchos condicionantes en tasación de valor tope o valor piso. O sea que una propiedad vale en función de la cantidad de metros que tenga, las comodidades, la calidad constructiva, etc., hasta cierto punto. Cada zona tiene un tope de valor. Si se le sigue cargando valor a ese inmueble, el mercado no lo paga.

¿Cuál es la zona que mayor valor tiene?

El mayor valor nominal está en Puerto Norte. En tanto encontramos un mayor relativo en muchas otras zonas de la ciudad. La tierra de uso residencial está teniendo muy buenos valores en relación costo o venta en toda el área oeste de Rosario y el Gran Rosario.

Por otro lado, el mayor valor de renta por dinero invertido está en la casa de los barrios y no del centro. Un departamento de 80 mil dólares te genera una renta de 1300 pesos. Una casa de ese costo te genera una renta mayor.

¿Se podría establecer un valor promedio?

Es muy difícil ya que todo depende de la relación con el entorno y el tipo de proyecto. Uno evalúa por metro cuadrado, pero eso también es muy relativo. Hoy la tasación es caso por caso. Incluso en los PH donde se supone que hay algo más homogéneo, encontramos variaciones en cuanto ala fachada, los amenities, la resolución de los ambientes, etc.

¿Cómo se entiende que un mono ambiente sea en comparación más caro que un departamento de un dormitorio?

El valor tiene que ver con la satisfacción de las necesidades. En función de que un bien satisface de mejor manera una mayor cantidad de necesidades básicas, el valor va a ser mayor

En el caso de los inmuebles, las necesidades básicas podrán ser atendidas por un departamento de un ambiente. El inmueble de un dormitorio atiende una necesidad secundaria: duermo en un ambiente distinto al que como. Por eso el metro cuadrado del departamento de un ambiente se paga más.

Cuando aparece el departamento de dos dormitorios, hay otra necesidad secundaria, pero de menor importancia que la anterior. Quiero dormir en distinto lugar que mis hijos para tener más privacidad. Por otro lado, quiero que la nena y el varón duerman en dormitorios distintos, y acá aparece la unidad de tres  dormitorios, cuyo valor es inferior al de dos.

Hasta acá el análisis está fantástico. Pero se derrumba con la aparición del piso exclusivo, que hoy tiene un valor similar o mayor que el monoambiente.

¿Y a qué se debe?

Lo que ocurre es apareció otra necesidad básica que es la de representación. En un departamento de tres dormitorios ubicado en un piso compartido estoy comprando lo que necesito en función de la organización familiar y la comodidad. Cuando paso al piso exclusivo, por ahí tengo la misma superficie, pero te estoy demostrando que puedo.

Y en esta nueva necesidad empieza a pesar muchísimo el proyecto y la ubicación.

 Hoy el diseño apunta a nichos. En los 80,  las principales empresas constructoras estaban manejadas por ingenieros. Hoy están manejadas por arquitectos, porque el diseño tiene una diferencia de precio de venta muy grande que hace impensable que uno no cuente con un arquitecto al momento de construir un inmueble.

¿Cuáles son esos nuevos nichos y nuevos públicos?

Un grupo social muy importante que no solo es originario de Rosario sino también de estas zonas nuevas, que pertenecen al segmento ABC 1 con muy buenos ingresos y muchos de ellos ligados al campo o a los servicios que se prestan para el agro.

Este cambio de un grupo social que tiene más ingresos y lo quiere demostrar hace que el escenario de compra cambie radicalmente. Antes un inmueble era un bien de uso o un bien de cambio. Ahora lo comprás para usarlo o para congelar tu ahorro por un tiempo determinado.

Tenemos además nuevos consumidores, como es el caso de los estudiantes, cuyos padres pueden acceder a la compra de una vivienda y de las personas solteras, que cada vez con más porque el tiempo de matrimonio se estiró y la independencia económica hace que muchos jóvenes tengan un ingreso que les permite tener un departamento.

Pero además aumentaron los divorcios. Esto genera un nivel de consumo muy grande de parte del hombre que deja la unidad de vivienda donde estaba para su familia y busca otro lugar que sea más apto y que le levante el espíritu. Entonces no tienen problemas en pagar más por un departamento con comodidades y vista la río, en la zona que está toda la movida.

Y aparecen también los departamentos que alquilan o compran las personas que vienen temporariamente a Rosario por negocios.

Retomando el tema de las zonas, ¿hay algunas que se desvalorizaron a raíz de la aparición de las nuevas área de desarrollo sobre la costa?

La zona comprendida por Boulevard Oroño fue un poco desplazada como en su momento ocurrió  con Avenida Pellegrini. Barrio Martín también perdió valor, ya que quienes optaban por esta ubicación se volcaron a los pisos exclusivos con vista al río que ofrece Puerto Norte.