El sueldo del portero, el del vigilante, Leyes Sociales, Service  del Ascensor, Mantenimiento de la Bomba de Agua, Honorarios de Administración, Agua y Energía, elementos de limpieza, de iluminación y algunos impuestos y demás extras forman parte de la larga lista de gastos fijos que conforman las expensas.

Oscar Jager, titular de Administración Jager y actual presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal en Rosario, los ítems correspondientes al personal de limpieza o vigilancia tienen un mayor costo, comprendiendo entre un 40 y un 60% del total de los gastos centrales.

Las horas que esté presente el portero y el vigilador; el estado de conservación del edificio y la calidad constructiva; las áreas comunes como cocheras, quincho o pileta y la cantidad de ascensores determinan el monto total de los gastos, que se prorratea según la cantidad de unidades que tiene el edificio y la superficie de las mismas.

César Díaz Colodrero, administrador de larga trayectoria en la ciudad y ex presidente de la Cámara,aclaró que la ubicación del edificio no influye en el monto de los gastos centrales, como ocurre con el precio de venta o alquiler de los departamentos.

El administrador señaló que en los últimos años han aparecido nuevos costos, como los relacionados con la seguridad. “La presencia de un vigilador es uno de los servicios más requerido por los vecinos, aunque hay edificios que por su nivel económico, no lo pueden costear. Hay que tener en cuenta que la hora de vigilancia tiene un costo de 32 pesos la hora, lo que representa 21.000 pesos al mes las 24 horas continuas”, expresó.

Por su parte, Jager reveló que uno de los costos fijos que ha aparecido hace es el  fondo de reserva. “Por una cuestión económica, en los últimos dos o tres años, no se recaudaba dinero para futuras refacciones o mejores. Hoy ocurre que los edificios más viejos han quedado rezagados en lo que refiere a la estética, en comparación con los edificios más nuevos. Entonces la gente se ha decidido a juntar algún dinero para embellecer el hall de ingreso o la fachada, comprar plantas nuevas, cambiar las puertas y revestimientos, a fin de poder competir con las construcciones más recientes y revalorizar la propiedad”. 

Según un relevamiento realizado entre distintas administraciones de consorcios, el monto promedio que debe pagar un consorcista oscila entre los 150 pesos, en una unidad de un dormitorio perteneciente a un edificio sin cocheras,  hasta los 2500 pesos en el caso de un piso exclusivo en un edificio de ocho pisos con dos ascensores, portón de cocheras, personal de limpieza 8 hs y servicio de vigilancia las 16 hs restantes.

En el caso de los edificios de oficina, los gastos centrales pueden llegar a ser más reducidos - un promedio de 150 pesos mensuales - ya que la superficie de las mismas es más pequeña y, en general, hay 5 o 6 unidades por piso. Sin embargo, hay edificios donde el costo se incrementa por la vigilancia, la calefacción central, o porque el mantenimiento de la limpieza demanda más personal. 

El aumento de las expensas

Una de las cuestiones a la que intentamos responder es cuánto han subido las expensas en el último año. Si bien no se puede calcular un porcentaje exacto, los administradores señalan que la mayoría de los aumentos en los gastos centrales se debe al reajuste del sueldo del personal y a la suba de los impuestos y servicios.  Jager explicó que en algunos rubros han tenido un incremento del 20 o 30 por ciento, mientras que otros se duplicaron. 

Roxana Gonzalez, de Abba Propiedades,informó que el sueldo básico de un portero es 2.700 mensuales. En julio de 2009, el sueldo era de 2081 pesos mensuales. “La mayoría de los empleados de limpieza o ordenanzas de un consorcio tienen una antigüedad superior a los 15 años, ya que nadie quiere renunciar a ese puesto, que le demanda cuatro horas de trabajo diario”, manifestó.

Ciudad en Obras consultó a los administradores acerca de la mora en el pago de los gastos centrales. Al respecto, Gonzalez respondió que no suele tener graves problemas en el cobro de las expensas, ya que sus consorcistas suelen atrasarse hasta dos meses.

Por su parte, Jager declaró que hay gente que ya es morosa por naturaleza y va acumulando deuda. “A diferencia de otros servicios, el consorcio no puede prohibirle el uso de las instalaciones del edificio. Entonces, aquella persona que anda con un aprieto económico, se financia con el no pago de los gastos centrales”, expuso.

En tanto, Díaz Colodrero expuso que si bien hay mora en el pago de las expensas, los problemas se presentan en el caso de los inmuebles abandonados por el quiebre de las empresas o porque se encuentran con trámites judiciales que pueden demorar años.

Ante el costo elevado de los gastos centrales, los propietarios de departamentos en alquiler, han implementado algunas estrategias. Algunos optan por fijar un monto mensual,  mientras que otros bajan el precio del alquiler o se hacen cargo de impuestos como el API y TGI.