Según el registro de la Dirección de Obras Particulares de la Municipalidad de Rosario, entre 2000 y 2009 se registró un total de 5.514.758 metros cuadrados de Obra Nueva (metros cuadrados con permisos otorgados para la construcción).

El mayor pico corresponde a 2007, donde encontramos un total de 998.995 m2. El menor se ubica en 2001, con 190.242 m2.

Si hacemos un promedio entre los años en los que encontramos menos cantidad superficies de Obra Nueva (2000 a 2002) y lo comparamos con el período 2007 – 2009 podríamos decir, en líneas generales que se produjo un incremento correspondiente al 214, 42 por ciento.

Ciudad en Obras consultó con Gustavo Venesia (economista)  y el arquitecto Gonzalo Sánchez Hermelo  (director de CEO Construcciones) para averiguar qué significan estos números en términos de inversión y cuáles son los factores que influyeron en el crecimiento de los metros cuadrados permisados para la construcción en los últimos 6 años.

 “Vemos que en Rosario, en la ultima década, se ha  entre  duplicado y triplicado la cantidad  de metros cuadrados construidos. En gran parte, esto se debe a las tratativas de inversión que han encontrado  fundamentalmente en los inmuebles, un refugio de valor”, expuso Gustavo Venesia.

“En esta zona, en la que estamos rodeados de un mar de soja, ha habido un excedente económico producto de los precios crecientes de los comodities que se pagaba a los productores agropecuarios. A esto se suma la depreciación de peso que se tuvo en el año 2002 que permitió una rentabilidad y un excedente financiero que fue volcado a construir en la Ciudad de Rosario”, agregó.

Por su parte, el arquitecto Sanchez Hermelo subrayó que este crecimiento se relaciona también con la falta de credibilidad en los bancos del 2002 en adelante, que deriva  en un refugio de valor en la construcción y en detrimento de la bancarización de la moneda.

¿Cuáles fueron los rubros que se beneficiaron con el crecimiento de la construcción? Según expresó Sanchez Hermelo: “La motorización de la construcción es exponencial porque moviliza más de lo que uno cree como aquellos rubros relacionados con los sanitarios, la carpintería, la herrería, la pintura, el aluminio, la metalmecánica, la mano de obra, etc. Hasta tal punto que en 2006 no había mano de obra capacitada ya que estaba absorbida por los edificios. Había una oferta de trabajo impresionante”.

El arquitecto señaló que uno de lo fenómenos que se ha registrado en el último año, a raíz de una disminución en la rentabilidad, es la aparición de casas de segundas marcas. “A los efectos de achicar la brecha entre costo y precio del producto, han salido al mercado opciones más económicas. Era mucho mejor el producto terminado del 2007 / 2008 donde había que asegurar un estándar de calidad. Hoy nos encontramos con un oferta más atomizada, que incluye pequeñas pinturerías, casas de cerámicos, etc. Se está tomando una tercera o cuarta opción y terminás comprando en lugares que antes ni tomabas en cuenta”, señaló.

Si bien hoy la rentabilidad es menor,  se puede observar que en estos últimos meses la demanda de inmueble ha vuelto a ser importante, lo que tonifica la inversión en construcción.

El monto de la inversión

Según los datos aportados por la Municipalidad, en 2009 se otorgaron permisos para la construcción de 768.802 m2. ¿Cuánto representa esa cifra en inversión?

Al respecto, el contador Gustavo Venesia hizo la siguiente lectura: “Si tomamos en cuenta que el valor promedio de venta del m2 en Rosario ronda los 1400 dólares, y lo multiplicamos por la cantidad promedio de m2 que se construyen anualmente. nos da una cifra superior a los 1.000 millones de dólares. Relacionando este valor con el producto de la región vemos la importancia relativa y crecente que el sector viene teniendo dentro de la economía. Además, es importante resaltar la importancia que este sector tiene sobre la generación de empleo, tanto directo como indirecto"

En la opinión del economista, esta tendencia no se detendrá debido a la demanda que existe no solo de vivienda y de locales comerciales, sino también de otro rubro que va a tener una incidencia creciente, que es la relacionada con construcciones logísticas. “No olvidemos que estamos hablando del principal puerto exportador del país, que muchos capitales importantes de Buenos Aires están viendo como un  lugar donde profundizar las inversiones que se hacen en este sector que abarca desde  Puerto General San Martin hasta Villa Constitución. Una zona que en forma creciente va a demandar inmuebles para la actividad logística”, resaltó.

La diferencia entre los distritos.

Otro de los datos que llamó la atención, fue la diferencia que existe entre la superficie de Obra Nueva ubicada en el Centro, respecto al resto de los distritos.

Entre 2005 y 2009, en el distrito Centro se registran 2.523.843 m2 de obra nueva. En el CMD Sur: 153.222 m2;  en el CMD Suroeste: 286.762 m2; en el CMD Noroeste: 331.926 m2, en el CMD Oeste: 139.698 m2; en el CMD Norte 497.844.

La suma de todas las zonas que se encuentran fuera del centro, dan una cifra cercana a los 1.409.455 m2, un millón menos de m2 que en el Micro y Macro Centro. Esto significa que entre 2005 y 2009, el 65 % de la obra nueva se concentra entre Pellegrini, Bv.  Oroño y el Río. 

“Esto debería ser relacionado con el poder adquisitivo y con que la necesidad  habitacional de la clase media no está pudiendo ser satisfecha. Fundamentalmente  porque no tiene acceso al crédito hipotecario”, dijo el economista.

Desde otra perspectiva, el arquitecto Sánchez Hermelo, manifestó: “Lo que se lee bien es una disparidad entre distrito. En parte esto se relaciona con el hecho de que cerca de 500 mil metros cuadrados corresponden a las obras que se están realizando en toda la zona Puerto Norte. Es la joya de la abuela, el futuro de Rosario”.

Por otra parte, el arquitecto señaló como una asignatura pendiente el crecimiento urbanístico del distrito Sur, zona que registra el menor porcentaje de metros cuadrados correspondientes a obra nueva. “Allí es donde la Municipalidad puede echar guante y armar un plan pararevitalizar esa zona, ya que nos queda más río del Centro al Sur que del Centro al Norte”, dijo.

Los vaivenes

Si bien podemos notar que la cantidad de metros cuadrados de Obra Nueva mantuvo un crecimiento desde 2004, las cifras año a año muestran alzas y bajas. De esta manera, en 2008 se registra el pico máximo: 954.014 m2, superficie que desciende en  2009 a 768.802 m2.

Según el arquitecto Sánchez Hermelo, en 2008 se produce un quiebre que se relaciona con varios factores.  Por un lado, la implementación del Nuevo Código Urbano que de alguna manera atentó contra el crecimiento de la construcción y por otro, con el hecho de que la tasa de inflación dejó de ser un refugio de inversión para ser un refugio de capitales. A esto se suma la menor cantidad de superficies disponibles en el Centro para la radicación de nuevos emprendimientos.

“La inversión inmobiliaria deja de ser un negocio de alto ratio de rentabilidad porque no está dada al 30 por ciento como era antes. Hoy no se orienta al retorno sino a la securitización de capitales. El valor del metro cuadrado de construcción hoy ha llegado a un techo que es el bolsillo. Se están arrancando proyectos con 1800 dólares el metro cuadrado. Y la rentabilidad del campo tampoco es la misma”, manifestó el arquitecto.