En las próximas semanas, el Concejo dará luz verde al denominado Régimen Diferencial para Proyectos Edilicios Especiales, que establece las condiciones y características que debe tener un emprendimiento que se construya en terrenos de 1.000 a 5.000 m2.

Según informaron desde la oficina del Concejal Jorge Boasso, la ordenanza que se está debatiendo en el Concejo, no habilita mayores alturas, sino que fija las mismas normas para todos los lotes que tengan estas dimensiones.

El proyecto, que tuvo despacho favorable de la Comisión de Planeamiento, restringe al máximo esta discrecionalidad, de tal manera que cualquier emprendedor sepa cuáles son las condiciones y las características que tiene que tener su proyecto para que sea aprobado por el Municipio. El objetivo es que las reglas estén claras desde un principio.

Las ordenanzas 8.243/08 “Reordenamiento Urbanístico del Área Central” y 8.244/08 “Reordenamiento Urbanístico del Primer Anillo Perimetral al Área Central” que se dictaron en 2008, determinaron que las construcciones que se ubicaran en estas áreas no podían superar los 7 pisos de altura. Sin embargo, previeron la posibilidad de suscribir “Convenios Edilicios” para hacer posible mayores alturas en terrenos de 1000 a 5000 m2 o para permitir la articulación morfológica con los edificios linderos.

Según manifestaron distintos actores del sector, las ordenanzas del 2008, no dejaban claro cuáles son las características que debían tener las construcciones que se desarrollaran en los terrenos que superaran los 1000 metros cuadrados y que se encuentran dentro de los “Convenios Edilicios”.

Al respecto, Andrés Garibai, titular de la empresa Dunod, manifiesta: “La problemática de ese tipo de excepciones es que se hace difícil tasar los inmuebles ya que para definir un valor, previamente hay que tener determinado el proyecto. Lo ideal es que el convenio edilicio esté lo más transparente y reglamentado posible. Hoy nos encontramos con la siguiente figura: la Municipalidad primero evalúa si el proyecto se encuadra dentro del convenio urbanístico, luego hay que presentar un anteproyecto y ver si es factible realizar.  Entonces, si Planeamiento así lo considera, se lo pasa al Concejo. Lo ideal es saber desde el minuto cero cuál es el metraje y la altura máxima que tendrá el edificio que se pretende construir”.

Para Garibai, lo ideal es que todos los actores que se encuentren en condiciones de poder escriturar tengan de inicio posibilidades de saber que es lo que se puede hacer en el lote que se encuentra dentro de esos convenios urbanísticos especiales-

En referencia al nuevo proyecto que se intenta implementar, Marcelo Passardi,, Presidente Asociación de Empresarios de la Vivienda, señaló: “Lo que se pedía y se logró es que esa normativa sea muy sencilla y esté dirigida a todo propietario que cuente con un terreno con esas características especiales. No para casos muy especiales que se presentaban en la Secretaría de Planeamiento y se aprobaban o no, según lo que Planeamiento pensara en ese momento. Lo que se hizo ahora es la reglamentación que estipula cuáles son las condiciones que debe tener un edificio para superar la altura máxima y cuáles son las características morfológicas para que pueda ser aprobado”,

De sancionarse esta nueva normativa, en los lotes de grandes dimensiones, se permitirá la construcción en altura hasta 66 metros en el frente costero de la ciudad y 54 metros en el área central, muy por encima de los 23 metros que estableció como norma general el Código Urbano 2008, siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos técnicos estructurales

¿Cuáles serán las implicancias a nivel inversión?

El titular de Dunod contesta: “Al construir con mayor altura, bajan los costos, ya que tenemos mayor amortización de la tierra y de ciertos servicios comunes que se trasladan a las expensas”

Desde otro punto de vista, Marcelo Passardi, indicó que en lo económico no habrá grandes cambios, ya que en el área central la cantidad de terrenos que tienen esas condiciones especiales son muy pocos, alrededor de 15. “Lo que implica es que habrá una nueva previsibilidad a través de esta ordenanza, que se permitirá que una persona, antes de hacer una inversión, ya tenga claro que es lo que podrá hacer. Antes no lo tenía. Ahora las reglas están claras”, afirmó.

La mirada desde la arquitectura (Por. Arq. Ruben Palumbo)

Tal vez uno de los cambios más trascendentes que ha tenido nuestra ciudad desde la recuperación de la democracia, ha sido la manera de mirar, observar y enfrentar las enormes desigualdades que tenía; dejamos atrás este concepto de ciudad planificada “criteriosamente” en los papeles, pero que luego de décadas había caminado en un rumbo, si bien no contrario, por lo menos desviado al supuesto, y entendimos esta condición dinámica de la ciudad y la necesidad de estar atentos a las oportunidades, entonces se inició un nuevo camino, empezar a pensarla en términos de programas, proyectos urbanos y gestión que vayan consolidando y mejorando las condiciones en sucesivas intervenciones, se definieron las grandes líneas de actuación y una enorme batería de proyectos de diferente escala fueron el motivo para que nuestra ciudad se transformara cualitativa y cuantitativamente.

Los grandes parques, la conquista y apropiación de nuestro río, la recuperación del patrimonio, el sistema vial primario conectando a través de la apertura de nuevas avenidas la casi totalidad de nuestro territorio, la definición de los lineamientos fundamentales para el uso del suelo a través de la Ordenanza de Urbanizaciones incorporando nuevos mecanismos de gestión, todas y cada una de estas acciones fueron el producto de muchas horas de debate y participación colectiva de instituciones y vecinos de nuestra ciudad en forma conjunta con el DE y el Concejo Municipal.

Hoy, la ciudad se dispone a aprobar un nuevo mecanismo que define “algunas” pautas claras y la metodología de actuación para que el municipio a la hora de analizar las situaciones “previstas” en la normativa, pueda hacerlo en forma transparente, y en esta mirada, quien puede oponerse a formas que establezcan igualdad de tratamiento para todos los ciudadanos.

Las oportunidades de nuevos temas, siempre son propicios para entender la necesidad y obligación que tenemos de mirarlos, observarlos y enfrentarlos no como hechos en si mismo, sino como partes del concepto mayor que debe desvelarnos y es el de ciudad.

El proyecto en forma recurrente cita la ordenanza por la cual se modificaron las pautas generales para la actuación en el Área Central, tema del que se habló mucho, tema que generó ruido y situaciones de enfrentamiento y a pesar de la enorme oposición de muchos sectores, finalmente se aprobó, y uno puede pensar que el término aprobar incluye en su acepción la prueba, y por lo tanto muchos sostienen que si al cabo de un tiempo se concluye que no fue satisfactoria, se vuelve a cambiar, y esto en términos de la vida de una ciudad, al menos debemos cuestionarlo como concepto de actuación, sin dudar que luego de 40 años, era necesario revisarlo.

Pero una norma que establece 2, 3 y hasta 4 situaciones distintas en el desarrollo de una “cuadra” con todo lo que esto implica, posibilidades de aprovechamiento, valor de la tierra, rendimientos, etc, etc, no parece ser ni el motivo por el cual se paralice la construcción que en este país y en esta ciudad, la capacidad de supervivencia de los constructores, hará que “algo”se construya, pero sí es posible establecer una mirada cuestionadora a la manera de entender la actuación y el objetivo de una norma que se planteó el objetivo superior de volver a armonizar lo que 40 años habián construido, la relación entre las alturas, la existencia o no de valores patrimoniales, la existencia de tejido a renovar, etc, nada nuevo, lo mismo que quienes plantearon originalmente el Código Urbano soñaron, alturas homogéneas en el centro con mayor densidad y paulatinamente ir decreciendo en densidad y altura hacia la periferia.

El país, las crisis y la dinámica de la ciudad hicieron que se consolidara la heterogeneidad, edificios altos al lado de casa bajas, casas bajas entre dos edificios, y uno se puede aún preguntar….cuál es el problema de esta situación?, no era mejor consensuar algunos mecanismos de control (necesidad de cocheras, disminuir el FOT, etc) pero mantener la calidad de iluminación y ventilación que se había logrado en los edificios de PH con unidades que daban a frente y contra frente, o no era mucho más AMBICIOSO pensar en un Plan de mejoramiento y renovación total de veredas, forestación, iluminación y mobiliario urbano, reconociendo que es el área de mayor densidad de uso, estableciendo así mejores condiciones de vida y derecho a la ciudad y no la PRETENSIÓN de suponer que se va lograr armonizar las alturas de los edificios del área central con una norma genérica, pensada en dos dimensiones cuando la ciudad es tridimensional, es espacial y eso solamente se puede lograr estudiando lote por lote?, todo esto llevó y orientó el debate a un enfrentamiento de intereses, para algunos solamente  económicos (empresarios) y para otros solamente urbanos (el estado), dejando de lado el principio y la condición básica que la ciudad se construye BIEN con el consenso de ambas partes y no cuando uno pretende prevalecer sobre el otro.

Cuando una norma en el Area Central pone condiciones y establece restricciones para tratar de desalentar que se siga presionando y especulando sobre este sector, la única manera de lograrlo no es poniendo enormes cantidades de condiciones, si no estableciendo nuevas áreas de renovación y expansión, donde la inversión pueda desarrollarse y así quitarle presión al AC, si no existe este complemento, tarde o temprano, las fuerzas que mueven la ciudad terminarán logrando parches que serán beneficios parciales para unos pocos y la ciudad seguirá viendo pasar sus oportunidades.

 En lo específico de la norma en tratamiento, permite promover con mayor claridad algunas situaciones especiales, aunque solamente algunas, ya que habrá con seguridad muchas más que no pudieron ser contempladas en la búsqueda realizada para el estudio. Superadas las ecuaciones, hay dos temas que entiendo, merecen ser tenidos en cuenta:

a/ se plantean algunas situaciones, las cuales pueden o no ser compartidas y sobre las que hay formas claras de actuar, por fuera de ellas, una vez más, será el criterio de quien lo analiza lo que le dará validez o no, por lo tanto debiera ser la norma más amplia y admitir todas aquellas posibilidades de proyecto que bajo algunas pautas puedan presentarse (tamaños de parcelas, sup. del emprendimiento, etc) sin cerrarlas en las previstas en el proyecto.

b/ la constitución de la comisión que analiza debiera admitir como tradicionalmente lo hacía la comisión Asesora del Plan Director, la integración del sector privado, a través de los Colegios (fundamentalmente el de Arquitectos), la AEV y/o la cámara de la Construcción, de manera que la opinión de estos sectores que conocen la otra parte de la “ecuación” pueda ser tenida en cuenta, evitando así una manera de mirar unidireccional y entendiendo definitivamente que es preferible lograr el 50, 60, 70..% del objetivo pero con consenso, que aprobar una norma que no sea capaz de mediar y equilibrar lo mejor para la ciudad y los ciudadanos