El diario norteamericano the New York Times ha realizado un artículo titulado "In Spain, homes are taken but debt stays" en el que explica a sus lectores cómo en España los hipotecados pueden seguir debiendo dinero tras el embargo de la vivienda. Esto es algo que no ocurre en Estados Unidos, donde los ciudadanos en apuros saldan su hipoteca con el banco entregando su casa.

Declararse en quiebra tampoco es la respuesta, pues la deuda hipotecaria sigue ahí,la persona a la que se le ha embargado la casa por no poder hacer frente al pago de la hipoteca tendrá que seguir pagando de por vida la deuda pendiente con el banco. En España existe la garantía personal en las hipotecas, es decir, que el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros  a su obligación de saldar la deuda con el banco.

Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, asegura que el deber del banco es cobrar y que esto explica el porqué las entidades financieras españolas no se han declarado en quiebra.

Son muchos los partidos políticos que han solicitado en el parlamento español cambiar la ley hipotecaria para que los morosos puedan saldar sus deudas con el banco con la entrega del inmueble, como ocurre en Estados Unidos. Sin embargo, el gobierno se opone porque estas garantías personales mantienen a las entidades financieras lejos de una posible quiebra o lejos de la crisis que está sufriendo el sistema financiero en Estados Unidos por no disponer de unas garantías como las que hay en España.

El medio español Idealista newsestá tratando de establecer semejanzas y diferencias entre el mercado inmobiliario español y estadounidense, que están en plena crisis pero del que participan diferentes poblaciones (46 millones de habitantes de España contra 305 millones de Estados Unidos, casi siete veces más).

Las génesis de las hipotecas en Estados Unidos es uno de los principales causantes de la actual crisis inmobiliaria y financiera. En España, prácticamente todas las hipotecas son originadas en los bancos, pero en Estados Unidos sólo es un 20%. El 80% restante se hace en brokers u originadores pequeños e independientes, cooperativas, filiales de bancos y otro tipo de firmas

Además, en España, aunque el tiempo ha demostrado que se han concedido hipotecas de muy alto riesgo, no existe como tal un mercado de hipotecas subprime (aquellas concedidas a personas con bajos recursos, con un interés creciente y a muy largo plazo). Además, el mecanismo de titulización de estos productos en estados unidos también es diferente al español, ya que se les da un gran incentivo a la hora de que te concedan una hipoteca también es diferente, ya que en estados unidos todo el mundo tiene una calificación de crédito (credit score) que está en función de tu comportamiento como deudor (si has pagado correctamente, la cantidad que debes en tarjetas de crédito, la antigüedad de tu historial crediticio, las solicitudes de crédito, etc). En España cuando pides una hipoteca, el banco estudia todos tus datos e ingresos y decide si eres o no apto para el crédito

Sin embargo, mirando la hipoteca desde el punto de vista del ciudadano de la calle, todo es también muy diferente. Así, lo más relevante es que la vivienda es la garantía única de la hipoteca en Estados Unidos, es decir, si dejas de pagar la hipoteca, el banco se queda con la casa y se termina el problema. En España, no. En España, cuando alguien firma una hipoteca lo hace con una garantía personal, es decir, que el banco no sólo puede quedarse con su casa, sino que puede ir contra su patrimonio. El proceso es largo y doloroso.

Respecto al tipo de hipotecas, en España prevalece principalmente las de tipo de interés variable, mientras que en Estados Unidos lo suelen hacer por las fijas. No obstante, no son fijas del todo ya que están vinculadas al bono a 30 años y puede pedir una actualización del tipo de interés (previo pago de comisiones) cuando lo desee. Es decir, si una persona la abr al 7% y ahora está al 5% puede pedir que la refinancien a ese interés previo pago de las comisiones. Aún así, el tipo de interés no se mueve tanto como el euribor y actualmente está alrededor del 5% aunque los tipos de interés oficiales están entre el 0 y el 0,25%. Esto es un gran problema, ya que las bajadas de tipos no acaban de ser trasladadas a los hipotecados

Por último, en EEUU los bancos cobran por adelantado una cuota para pagar los gastos relacionados con la hipoteca como son el seguro y los impuestos. El pago mensual de una hipoteca está formado de 4 partes y se le llama PITI: Principal (Capital del préstamo), Interest (intereses del crédito), impuestos (impuestos de propiedad) y Insurance (Seguros de propiedad). En muchas de las regiones donde se están viendo los casos de ejecuciones hipotecarias (foreclosure) los costes de seguro y de impuestos son muchas veces tan altos que las personas que a lo mejor podrían pagar la hipoteca y los intereses, tienen problemas al pagar todo el costo mensual porque éste se duplica con los otros dos temas. Un ejemplo: el monto de capital e intereses por un préstamo de 140.000 dólares a 15 años y al  5% es de unos 1.080-1.100 dólares al mes, pero junto a esta cantidad hay que pagar unos 700-800 dólares en impuestos y seguros, hasta un total de unos 1.850 dólares cada mes.  

Esto, unido a que la indemnización y la subvención de paro por despido en EEUU es ínfima comparada con la que tiene derecho un trabajador en España provoca que si alguien es despedido tenga rápidamente que cambiar su vida y corre el peligro de caer rápidamente en impago de su hipoteca, lo que hace que haya numerosos casos de morosidad (está cerca ya del 7%) en EEUU y tantos embargos.

Fuente: Idealista