El viernes 29 y sábado 30 de octubre se llevó a cabo una Jornada sobre Fideicomiso Inmobiliario, organizada por la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros). El objetivo de la misma fue  desterrar los mitos de esta figura legal y despejar las dudas sobre su tratamiento impositivo y los aspectos económicos y jurídicos.

Ciudad en Obras entrevistó a Lautaro Lara, titular de Pilares Negocios Inmobiliarios, integrante del área de capacitación de la Cámara, para saber qué es un fideicomiso, en que se diferencia de una SRL y cuáles son los riesgos y ventajas de invertir bajo esta figura.

¿Qué es lo que distingue a un Fideicomiso de una SRL o SA?

El fideicomiso nace como una figura legal,  con una normativa de impuestos totalmente diferente de la que tiene una SRL o una SA, que es la típica empresa constructora. Ese fue el fundamento por el cual se empezó a construir bajo esta figura.

Por otro lado, la SRL es una sociedad de hecho donde una persona o dos o tres asociados construyen ellos mismos, con capitales propios. En el fideicomiso pasa a ser al revés. Es una sociedad colectiva donde, dependiendo de la cantidad de unidades que se van a construir, un grupo de personas comienzan a aportar, primero comprando el lote o terreno para luego empezar a pagar una cuota parte de ese edificio.

¿Cuáles son las diferencias en lo que respecta a costos?

El fideicomiso se paga más barato porque en general se construye al costo exhaustivo. ¿Qué significa esto? Lo que costó el terreno se divide por la cantidad de unidades que van a salir y  después se van comprando los materiales, se va construyendo y se van pautando los valores según el Índice de Costo de la Construcción.

De esta manera, el valor que los inversores tenían estimado para la propiedad, se va ajustando cada dos o tres meses, que es la periodicidad con que se publica este indicador.

Sin embargo, por el incremento que van teniendo los materiales, ha dejado de ser tan rentable. No hay tanto margen de diferencia como hace 5 años atrás, donde se podía comprar una unidad con una rentabilidad de un 10, 15 o 20 por ciento. Hoy es más estrecha la diferencia entre formar parte de un fideicomiso o comprar a una SRL.

¿Cuántos edificios se construyen en Rosario bajo el régimen de fideicomiso?

El 70 % de los edificios se construyen bajo la figura del fideicomiso y el 30 % pertenecen a una SRL o SA.

Mucho se ha hablado de los riesgos que conlleva esta figura, ¿cuáles son efectivamente?

Prácticamente no hay riesgos ya que la persona es parte de esa sociedad colectiva donde todo el grupo está construyendo.

 En general, en un fideicomiso son todos amigos o conocidos. El problema se genera cuando alguna de esas cuotas partes comienza a tener un problema de tipo económico y no puede seguir pagando.  Entonces se da la posibilidad de que alguna de las personas que conforman el fideicomiso compre esa parte, para que no se detenga la obra.

Por otra parte, hay un riesgo que muchas veces no se toma en cuenta. La persona que forma parte del fideicomiso tiene la misma responsabilidad que cualquier empresa constructora. Si el día de mañana se presentan problemas derivados en vicios ocultos o reditorios durante diez años de construida la unidad, ese reclamo no se lo podrá  hacer a nadie ya que fue quien encargó la obra al arquitecto o ingeniero.

Si el sujeto no entiende nada de la construcción, no podrá saber si el edificio está bien o mal construido,  y  en el futuro no podrá reclamarle a nadie ya que él fue parte de esa pseudo empresa constructora.

¿Qué debe tener en cuenta el inversor que decide participar de un fideicomiso?

Lo que tiene que tener en cuenta es la solvencia de sus socios, no tanto de la persona que será el administrador. Lo más común que se dio en Rosario fue que se conformó un pull de amigos o conocidos, por lo que es muy raro que  la persona que ingresa en el grupo no esté al tanto de la disponibilidad económica del resto del grupo.

¿En qué momento creció?

Creció por el boom de la construcción y por que el mercado rosarino, que es muy conservador, arrastraba una mala experiencia que se dio a fines de los ochenta, cuando se construyó bajo los regímenes de la desgravación impositiva y se fundieron muchas empresas constructoras sin que nadie pudiese reclamar, porque era gente insolvente.

El mercado rosarino tuvo ese recuerdo muy a flor de piel. Entonces, cuando le propusieron una nueva figura donde el inversor pasa a formar parte de esa pseudo sociedad, la idea fue aceptada ya que  se podía ver de qué manera la obra iba avanzando.  La empresa constructora no daba esa posibilidad, mientras que,  siendo parte del fideicomiso, se puede ir y controlar.  

¿Cuál es el perfil del comprador?

Hay una gran cantidad de gente joven que no puede acceder a un crédito hipotecario, por lo que   al tener una financiación en 24 meses, que es lo que tarda una obra tipo, el fideicomiso se presenta como la posibilidad de comprar un inmuebles en cuotas sin entrar en el circuito de un crédito hipotecario.

¿Por qué muchas constructoras se refugian en esta figura?

En Rosario hay empresas constructoras muy grandes que nunca necesitaron de la figura del fideicomiso porque tienen un respaldo económico importante para poder construir.

De cualquier manera, hay firmas que se refugian en el fideicomiso ya que tiene una veta impositiva que es mucho más ventajosa que una SRL o un Sociedad Anónima.

Cuando aparecieron los fideicomisos, estaban exentos de un montón de impuestos. Para decirlo de alguna manera, el Estado no venía a preguntar de dónde provenían los fondos, por lo que en su momento fue una forma de blanquear dinero que no estaba en el banco.

Hoy la realidad es otra.  El Estado se dio cuenta de que el fideicomiso era un lugar que no estaba explotando y que perdía un montón de dinero de recaudación. Entonces, cuando le sacó algunas ventajas impositivas, dejó de ser un tan atractivo como lo fue hace 4 o 5 años atrás.

Sin embargo, el fideicomiso seguirá teniendo sus adeptos porque cuando vos como inmobiliaria tenés un proyecto en mente, podés minimizar el impacto económico con un grupo de conocidos o de inversores. Por eso creo que no se va a terminar.