La ocupación ilegal o la usurpación de propiedades y terrenos es un conflicto que afecta a muchos propietarios de lotes o inmuebles que se encuentran en desuso. El procedo que implica sacar al o los ocupantes puede ser bastante engorroso, dependiendo de cada situación en particular y si se resuelve por la vía de la justicia penal o civil.

Según la información aportada por el Correccional 2, perteneciente al Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Penal Correccional de los Tribunales Provinciales de Rosario, el proceso puede llegar a tardar entre unas horas a un año.

Este juzgado es el que recibe las denuncias de usurpación, que son remitidas desde la comisaría en la que se ha asentado la denuncia o desde la Unidad de Información y Atención de Víctimas y Denuncias del Ministerio Público Fiscal, que funciona en la planta baja de Tribunales.

Según el relevamiento realizado por Ciudad en Obras en los diferentes correccionales del Tribunal, cada una de estas oficinas recibió entre 50 y 70 denuncias de usurpación en 2010. Si tomamos en cuenta que son 10 los Juzgados a las que se derivan estas denuncias, se podría estimar que durante 2010 hubo más de 600 denuncias vinculadas a la usurpación de terrenos e inmuebles.

Los casos pueden ser muy variados: “Suele ocurrir que la persona que ocupó ilegalmente la propiedad se presente diciendo que se instaló allí porque no tenía donde ir. Entonces el caso se resuelve en corto tiempo. Lo mismo sucede si se constata que el ocupante forzó la entrada de la propiedad y se metió adentro. Generalmente un vecino o el dueño hacen la denuncia y el juez se expide de manera inmediata”, informó un sumariante del Correccional 2.

Claro que existen otros casos más complicados como el de una mujer que vivía en un Fonavi y se ausentó un tiempo porque debía viajar a Buenos Aires por una enfermedad del marido.  Durante ese tiempo otra mujer ocupa la propiedad, aduciendo que esta desocupada desde hacia tiempo. “Luego de tres meses de proceso, la propietaria recupera el inmueble, pero en el medio nos enteramos que se había destitularizado a esa persona por no hacer uso del departamento”, relataron.

O el caso de una mujer mayor que ocupó ilegalmente un edificio de Dorrego al 300, que estaba desocupado y no tenía agua, luz y gas, y forzó a los propietarios a que le paguen para que se vaya. Según relató el empleado judicial, esta persona tenía su propia casa e incluso un terreno en otra localidad, pero llevó a cabo la ocupación para sacar un rédito económico.

Ciudad en Obras consultó con la abogada Patricia Della Pietra  quien explicó cómo se debe proceder ante una ocupación ilegal y cuáles son los casos que se pueden dar dentro de la Justicia Civil.

“En todos los casos, para poder recuperar el bien,  se necesita tener la posesión o la tenencia del mismo y haber sido despojado de ella. Por ej.: Si la ocupación se da sin conocimiento del poseedor o tenedor, o si las personas se instalan ya sea franqueando el paso o rompiendo el alambrado o una pared, se trata de una usurpación que es un delito penal”, señaló.

Della Pietra explicó que ante el hecho y para recuperar el inmueble, esa persona  deberá acreditar su calidad de titular del inmueble (tiene una escritura y por lo tanto derecho a gozar de esa propiedad) y tener la posesión; de poseedor del inmueble (no necesariamente tiene un título, pero puede acreditar su calidad en virtud de que tiene la cosa. Tiene ánimo de dueño, de apropiarse de la cosa legítimamente  pero no es el dueño registral) o de tenedor (usa y goza de la cosa pero sabe que no va a adquirirla nunca ni tiene intención de hacerlo, como es el caso de un locatario o comodatario). 

“Aclaremos que para formular la denuncia no necesita acreditar ser poseedor o tenedor, ya que es un delito penal de acción pública. Esto significa que el estado debe actuar de oficio ante la denuncia de cualquier persona o vecino. Sí deberá acreditar esa calidad para recuperar el bien”, especificó.

Como se mencionó anteriormente, la denuncia se puede radicar en la comisaría o directamente en los Tribunales Provinciales, en la Unidad de Información y Atención de Víctimas y Denuncias del Ministerio Público Fiscal. La abogada aconseja dirigirse al tribunal para asentar la denuncia ya que de esa manera se acortan pasos.

El proceso en la Justicia Civil

Si no se da el tipo penal de usurpación, el interesado deberá dirigirse a la Sede Civil  de los Tribunales Provinciales e iniciar el desalojo. Este proceso puede demorar como mínimo unos tres meses -si no hay oposición y los ocupante se van- hasta dos años o más, si se oponen e incidentan los demandados dentro del juicio.

La abogada explicó que tanto en la usurpación como en el desalojo, cuando no se quieren ir, interviene la fuerza pública (es decir la policía), que entra al lugar y pone las cosas en la calle.

Uno de los casos que atiende la justicia civil es el de los inquilinos que se niegan a dejar la propiedad, una vez vencido el contrato de alquiler. ¿Qué es lo que se debe hacer?

Della Pietra aconseja: “En ese caso se debe intimar al inquilino por un medio fehaciente  (carta documento; telegrama; notificación notarial) para que se vaya y luego iniciar la acción de desalojo. Aquí actúa la justicia civil, pero quien inicie la acción deberá contar y acreditar su legitimación (titular, poseedor o tenedor) para que el juicio proceda. En estos casos no se configura el delito penal de usurpación”.

En el proceso de desalojo interviene  un oficial de justicia que es normalmente un empleado o  funcionario judicial que va a notificar que hay una acción de desalojo y luego hará una constatación del lugar (relevamiento de quienes viven y por qué viven allí). Si hay una sentencia de desalojo, los invita a que se vayan. Normalmente se les da un plazo de una semana a 10 días.

Ahora, puede suceder que el contrato sea de palabra. Al respecto, la abogada señala que la ley de alquileres dice que el contrato debe ser por escrito. “En caso de que no sea así, debe haber un principio de ejecución, significa que la persona que está viviendo allí y está pagando por ello,  tiene un recibo o papelito que dice que está abonando una suma mensual en concepto de alquiler. De esta manera, está acreditando tener una relación locativa y debe respetarse lo que dicta la ley de alquileres respecto al tiempo del contrato, que en caso de vivienda son dos años”, dice

 “Es recomendable que el que  presta el inmueble haga un contrato para estar dentro de la ley y en ese caso poder sacar al ocupante, ya que de lo contrario se encuentra en una situación endeble. En la práctica  se suele simular un comodato, que es un préstamo de uso gratuito, donde el locador cobra en forma oculta un monto mensual,  sin emitir ningún recibo.  No obstante lo aconsejable es un contrato de locación, firmado y sellado”, agrega.

La Usucapión

Existen algunos casos en los que  una persona que no tiene el título de propiedad puede quedarse con el inmueble. Se trata de la usucapión, que según explicó Della Pietra es un juicio de prescripción adquisitiva, vale decir,  la adquisición de un derecho por el transcurso del tiempo. “Para que procesa existen  una serie requisitos como la posesión con ánimo de dueño; pacífica y pública; continuada y el temporal. La persona debe tener durante 20 o 10 años la posesión del inmueble, pero con ánimo de dueño. No puede usucapir el locatario, aún vencido el contrato de locación, por ej.”, cuenta.

El tiempo de posesión varía según la buena o mala fe del interesado. Se entiende buena fe cuando cuenta con algún título (por ej. un boleto de compraventa), y mala fe en el caso que no contara con nada. Durante ese tiempo tiene que haberse comportado como un verdadero dueño, pagando todos los impuestos, haber hecho mejoras, etc..-

La abogada relata que hay personas que se han instalado en un terreno, han hecho su casa e incluso consiguieron que se les instale el medidor de luz, el agua, el gas. “Lo más importante es haber conseguido y pagado impuesto inmobiliario y  las tasas y contribuciones municipales o comunales. Han pagado todo eso y  tienen los servicios  a su nombre; son reconocidos como dueños por los vecinos linderos, etc.”, aclara.

En ese caso puede iniciar un juicio de usucapión que lo hará contra el titular registral y/o sus herederos. Normalmente ocurre en terrenos abandonados por su titular, sea por que ha muerto y nadie se ocupó de esos bienes.

Para iniciar el juicio de usucapión, se cita al propietario o sus herederos para que se defiendan (citación por edictos, si no se conoce el domicilio)  y el Estado interviene fiscalizando ese proceso. El derecho no ve con simpatía a quien intenta adquirir el inmueble por su uso continuado, y ampara al propietario original. Por eso, el Estado pone muchas vayas, y  exige se cumpla un tiempo prolongado. La usucapión es factible pero hay que acreditar ante el juez que hubo un total desinterés del propietario y que el ocupante se comportó como dueño de la propiedad durante todos esos años.