A continuación Ciudad en Obras publica el informe realizado por el Departamento de Estadísticas de Dunod Propiedades que registró la cantidad de locales comerciales sobre calle Córdoba, desde Balcarce hasta Francia. El trabajo consistió en relevar las viviendas, locales e instituciones existentes.
El total de unidades obtenidas (teniendo en cuenta comercios, viviendas, instituciones) fue de 272 unidades. De este barrido se analizó, como primera medida, la distribución de los locales comerciales según rubro, antigüedad y ocupación/desocupación. Y en el segundo caso se analizó
la distribución de las viviendas.
De acuerdo al primer sondeo, el 55,5% de las propiedades de la calle Córdoba entre Balcarce y Francia son locales comerciales. Aproximadamente el 42% son viviendas (edificios, casas) y el
2,5% restante son instituciones (escuelas, cuartel de bomberos, etc.).
Locales comerciales
Se detectaron 149 locales comerciales. Comparando éste número con un estudio de agosto de 2009*, hubo un aumento del 13% en cantidad de locales comerciales de este segmento de calle Cordoba.
Se analizó la antigüedad de los locales en los siguientes rangos:
• Hasta 5 años
• De 5 a 10 años
• De 10 a 15 años
• De más de 15 años
El 39% de locales poseen una antigüedad de hasta 5 años. Y si tenemos en cuenta los locales de hasta 10 años, este porcentaje llega al 63%. También se encuentra que del total de locales, los de más de 20 años, se llevan el 18%.
En conclusión, los locales de hasta 5 años concentran la mayor proporción, mientras que los locales muy antiguos (de mas de 20 años) concentran un 18%.
En los últimos años existe una renovación e instalación de comercios constante sobre la calle Córdoba, delineando un incipiente paseo comercial.
Rubros
Se observa que el rubro servicios (correspondientes a servicios financieros, profesionales, de la salud, concesionarias, inmobiliarias, etc.) concentra el mayor porcentaje de negocios en este segmento con un 32%.
Luego le sigue la categoría “otros” (que concentra una gran variedad comercios de productos personales como florería, cerrajerías, estacionamientos, estaciones de servicios, loterías, etc.) con casi un 16% . Muy cerca se encuentra los rubros indumentaria y alimentos con un 14% y un casi un
13% respectivamente.
De todas maneras, si bien el sector servicios posee mayor presencia sobre la arteria, se registra un crecimiento pronunciado del sector comercial ligado a la indumentaria y accesorios, en los últimos 10 años, convirtiéndose así en el sector más joven pero de mayor proyección.
Sector servicios
En cuanto a los locales comerciales del segmento correspondientes a este sector, se observan 6 categorías:
• Aseguradoras e inmobiliarias
• Profesionales (escribanos, abogados, contadores, etc.)
• Concesionarias (automotrices, motocicletas y servicio de asesoramiento y venta de repuestos)
• Salud (clínicas, consultorios médicos, centros de estética, etc.)
• Financieros (bancos)
• Otros (peluquerías, peluquerías caninas, podólogos, organización de eventos y cumpleaños, etc.)
Se observa que el rubro más importante en el sector servicios es el de salud, concentrando un 32% con 14 puntos de atención en sólo 10 cuadras. Luego se encuentran las concesionarias y las
aseguradoras e inmobiliarias con alrededor de un 13% cada una. De esta manera, la calle Córdoba entre Balcarce y Francia se define como una zona comercial orientada a los servicios.
Cruzamiento de variables rubro/antigüedad
En el rubro indumentaria, el 74% de los locales poseen menos de 10 años de antigüedad. Esto nos indicaría un crecimiento de locales de de venta de ropa, calzados y accesorios sobre calle Córdoba entre Balcarce y Francia.
En el caso de artículos del hogar y personales, hay una paridad entre los porcentajes de los locales de hasta 10 años y de más de 10 años de antigüedad, con un 40% cada uno. Lo mismo se detecta en el rubro servicios.
En la categoría “otros” (ahora sin incluir a las concesionarias y sus ventas de repuestos) existe una gran diferencia en favor de los locales de por lo menos 10 años con un 50% contra un 23% de los de menos de 10.
En cuanto al sector alimentos (donde se incluyen kioscos y minimarkets) se observa un 53% de locales de menos de de 10 años mientras que el 41% tiene mayor antigüedad.
Del total de 125 locales comerciales de este relevamiento, desde su apertura el 7% tiene un año o menos. Dentro de este 7%, 5 de los 9 locales (el 56%) corresponden al rubro Indumentaria y calzado.
Vacancia
Analizaremos la vacancia de los locales comerciales, donde se calcula la proporción de locales vacíos sobre el total de locales comerciales, de este segmento de calle Córdoba.
Se obtuvo una vacacncia del el 7,5% sobre el total de locales comerciales. Este número representa una baja tasa de desocupación para un segmento comercial de 10 cuadras.
De los 10 locales comerciales descupados, encontramos que 8 se encuentran en oferta (poseen cartel o han sido publicados en los diversos medios). Tres de los ofertados se encuentran en refacciones para volver a funcionar en mediano plazo.
Precio por m2
Si realizamos una comparación del precio por m2 de locales comerciales obtenido en el estudio del febrero de 2011 y lo comparamos con el actual estimado para esta zona, obtenemos las siguientes conclusiones:
• Hay una revalorización del metro cuadrado. El valor de alquiler de $42,28 promedio calculado para el macrocentro en febrero de 2011 se incrementa a $53, promedio estimado para julio, con un incremento de 22,9% transcurridos ya 4 meses desde el estudio anterior.
• Esto se debe a los factores antes mencionados: la baja tasa de vacancia de locales (7,5%) y la llegada de nuevos comercios que revitalizan la zona y la convierten en un nuevo polo comercial.
Locales según altura del corredor Córdoba (entre Balcarce y Francia)
El pico máximo de locales comerciales se encuentran en Córdoba al 2100 con un casi 74% de ocupación de la cuadra. El mínimo se encuentra en Córdoba al 2700 (entre Callao y Lagos) con un 32% aporximadamente, ya que es una cuadra que presenta muchas viviendas e instituciones.
Estos porcentajes no reflejan la cantidad de locales sino el porcentaje de ocupación de la cuadra.
Sobre calle Córdoba al 2100 encontramos disponibles 14 locales y 5 viviendas. Lo que suma un total de 19 propiedades. De esas 19 propiedades, 14 son locales comerciales. Es decir, el 74%.
Ubicación geográfica del segmento y transporte
El segmento analizado (Córdoba entre Balcarce y Francia) es un segmento limitante al microcentro. Por lo tanto es una zona muy transitada y concurrida donde convergen muchas clínicas, bancos e instituciones.
Se midieron 2 momentos de la hora pico comercial: de 9 a 14hs de 14 a 19hs. Esto, durante los 5 días hábiles de la semana. El resultado fue el siguiente:
• Cada quince minutos, en horario comercial (de 9 a 19hs) circulan 255 personas en promedio.
• Además, existe una frecuencia de transporte muy importante: 11 líneas de colectivo transitan
el segmento diariamente, agregándole una gran frecuencia de taxis y remises.
Presencia de locales antes y después de calle Pueyrredón
Desde calle Pueyrredón a avenida Francia, aumentando la altura de calle Córdoba, existe más cantidad de comercios que desde
Pueyrredón a Balcarce, con prácticamente un 61% del total.
En cuanto al rubro artículos del hogar y personales (como electrodomésticos y también librerías, regalerías y venta de objetos de arte) se concentran en un 87% desde Pueyrredón a Francia.
En el rubro servicios, se reparte en un 60% luego de la arteria y un 40% entre Balcarce y Pueyrredón.
Se podría mencionar además que la categoría “otros” concentra un 60% luego de la calle Pueyrredón. El resto de los grandes rubros se mantienen equilibrados antes y después de dicha calle, aunque siempre levemente superior a cantidad de comercios entre ésta y avenida Francia.
