La semana pasada publicamos un artículo acerca de que si efectivamente existe una percepción en la gente de que el valor de los inmuebles es elevado (ver “¿Existe una percepción de que los precios de los inmuebles están altos? ¿Esto es real?’”). La nota que sigue es una continuación de la anterior e intenta responder por qué algunas propiedades son más caras que otras y cuáles son los factores que influyen en la conformación de los precios.
La gran demanda que tienen y la ubicación serían los factores principales que influyen en la diferencias de precio entre las distintas unidades. Al respecto, Patricio Arpini, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, explica: “Cuando hay una gran demanda como en el caso de los departamentos de un dormitorio, los precios aumentan ya que las constructoras se basan en el costo del terreno más el costo de construcción y lo vuelcan al precio del inmueble que la gente siempre está dispuesta a pagar. Con las casas no sucede lo mismo, ya que los márgenes de ganancia para quien construye son menores. Sin embargo, no se puede aumentar el precio de venta, porque la demanda es menor”.
Para el empresario, esta demanda sostenida que tienen los departamentos se debe a que estas unidades son más fáciles de alquilar y de revender.
Otros de los consultados fue el economista Raúl Albarracín quien habló de otras variables que influyen en la conformación de los precios de las distintas unidades. Tomó como punto de comparación el valor del metro cuadrado construido, cuyo precio se conforma al contraponer el valor dólar versus el precio de los materiales vs la inflación.
“Estudiando un lapso de tiempo podemos encontrar que el mismo metro cuadrado y dependiendo del lugar donde se construye, no se mensura con la misma vara, es decir que las distintas variables inciden en los distintos valores”
¿Cuáles serían esas variables? Para el economista se debe tener en cuenta: de la localización de la construcción, lo barrios circundantes, los servicios que se prestan en la zona (agua potable, cloacas, etc.), la densidad poblacional, las particularidades del inmueble ofrecido.
“A manera de ejemplo podemos citar unidades de similares características que por encontrarse localizadas en barrios distintos (llámese localizada en el centro de esta ciudad y otra en un lugar en expansión) pueden tener hasta una variación del 30 o 35%.- .En este caso podríamos decir que no solo se intenta vender la unidad sino además un plus valor por esa localización que en un futuro puede revalorizar esa unidad. Se vende la expectativa”, indicó.
Según expresó Albarracín quizás también pueda influir quien o quienes han construido el inmueble ofrecido, haciendo referencia a una empresa que tenga prestigio contra otra desconocida, o inversores con mucho respaldo económico-financiero que puedan esperar más tiempo en vender las unidades y por ende no les molesta ofrecer precios mas altos.
Por su parte, Javier Grandinetti, presidente de Cadeiro, hace un análisis comparativo en el comportamiento de precios de lotes, departamentos y casas. E introduce un elemento adicional, relacionado con la satisfacción de las necesidades.
“Desde hace seis o siete años el mercado inmobiliario dejó de ser homogéneo”, dijo y agregó: “Podemos hacer una analogía con el Mercado de Valores, donde cada acción además de tener un comportamiento general prototípico, tiene comportamientos individuales muy marcados. En el mercado inmobiliario pasa lo mismo. En el tema de los lotes, la oferta y la demanda pesan mucho en la configuración del precio. Si bien hay un costo de urbanización del lote, en el precio influye además el nivel de consolidación del barrio y la demanda que hay sobre ese barrio. Entonces vemos que hay precios más bajos porque no hay costo de vivienda construida. Además, hay unidades que fueron proyectadas de menor tamaño, a fin de que sean accesibles a un mayor número de compradores”.
En referencia a los departamentos, el representante de Cadeiro, indicó que además de la incidencia de la tierra, que se encareció porque es un bien que no se puede reponer en el área central, está el costo de construcción, que representa con respecto a la tierra un 85 %. “Entonces, ese aumento de costo de insumos y de mano de obra, más el costo elevado de la tierra, se traslada al bien ya terminado. Es por eso que el departamento tiene un comportamiento en el costo muy diferente a un lote. En cambio, una casa ubicada en un barrio sería una alternativa intermedia, porque si bien hay un bien construido, tengo la alternativa de optar por diferentes valores de tierra, según el barrio. Quizá la casa ubicada fuera del centro, lo construido incide un 70 % y no un 85%. Entonces tenemos valores más accesibles”, detalló-.
El precio de satisfacer una necesidad
El empresario inmobiliario introduce otro elemento y es el que se relaciona el valor con la satisfacción de las necesidades. En función de que un bien satisface de mejor manera una mayor cantidad de necesidades básicas, el valor va a ser mayor
“En el caso de los inmuebles, las necesidades básicas podrán ser atendidas por un departamento de un ambiente. El inmueble de un dormitorio atiende una necesidad secundaria: duermo en un ambiente distinto al que como. Por eso el metro cuadrado del departamento de un ambiente se paga más. Cuando aparece el departamento de dos dormitorios, hay otra necesidad secundaria, pero de menor importancia que la anterior. Quiero dormir en distinto lugar que mis hijos para tener más privacidad. Por otro lado, quiero que la nena y el varón duerman en dormitorios distintos, y acá aparece la unidad de tres dormitorios, cuyo valor es inferior al de dos.
Para cerrar, Grandinetti introduce al departamento de tres dormitorios que satisface otra necesidad básica, que es la de representación. “En un departamento de tres dormitorios ubicado en un piso compartido estoy comprando lo que necesito en función de la organización familiar y la comodidad. Cuando paso al piso exclusivo, por ahí tengo la misma superficie, pero te estoy demostrando que puedo. Y en esta nueva necesidad empieza a pesar muchísimo el proyecto y la ubicación”.
