Si bien el caso Zaffaroni despertó la polémica por el uso indebido que se le daba a una serie de inmuebles que eran de su propiedad, son numerosos los casos que se dan de personas que alquilan un inmueble, sin saber cuáles son las actividades que el inquilino ejerce dentro del mismo.

Recordemos que hace algunos meses se dio a conocer que el juez de la Corte Suprema era el propietario de varios departamentos en los que se ejercía la prostitución. Ante los medios, el magistrado argumentó que desconocía el uso que se le daba a esas unidades, que eran administradas a través de una inmobiliaria.

Más allá de este caso en particular, son muchas las personas que ponen en alquiler una propiedad sin conocer al locatario, con el riesgo de que a esa vivienda o local comercial no se le de el uso estipulado.

“Si el propietario desconoce cuál es el uso que se le da a ese inmueble, se trate de una falta o de un acto ilícito, el responsable es el inquilino”, informó el Dr. Lisandro Boero, Abogado y agregó: “En una relación contractual de locación, lo que prima es lo que estipula el contrato que determina lo que las partes acordaron”.

Según el Código Civil, lo que figura en el contrato es ley. Sin embargo, hay cuestiones que están por encima del contrato que no se pueden modificar, ni aún estando de acuerdo las partes. Al respecto el especialista dio el siguiente ejemplo: “Si una persona le alquila a otra una propiedad para que instale un prostíbulo, se está cometiendo una falta. Entonces, por más que esté pautado entre locador  y locatario, es una actividad prohibida por la ley, por lo que no se puede pasar por encima de lo que corresponde al orden público, ya que es una actividad que afecta a terceros”.

Claro que hay otros casos que corresponden a la justicia penal, como la presencia de artículos robados dentro del inmueble, la tenencia de drogas y estupefacientes, la trata de blancas, etc. Según explicó el Dr. Boero, “la guarda o la custodia de esos elementos los tiene el inquilino, por lo cual el propietario no es responsable por las cosas que el inquilino ingresa, con la salvedad de que se lo haya permitido por escrito”. De ser así, la responsabilidad será compartida, ya que hay una asociación, en este caso ilícita.

¿Cuál es el rol que le corresponde a la inmobiliaria?

La gran mayoría de los propietarios confía el alquiler de sus propiedad a una inmobiliaria, por lo que muchas veces no hay contacto entre el locador y locatario. Entonces, en el caso de que un inquilino esté utilizando esa propiedad con un fin ilícito o se encuentre cometiendo una falta, “la inmobiliaria debe advertir al propietario, pero no tiene el mismo tenor de responsabilidad que el inquilino”, aclaró Boero.

Por su parte, Javier Grandinetti, titular de la Cámaras de Empresas Inmobiliarias de Rosario, explicó: “Si la vivienda es alquilada para uso residencial y el locatario le da otro uso, que se encuadra dentro de lo que es un delito, intervendrá la justicia. Si no lo es, como puede ser el caso de el ejercicio de la prostitución sin que haya trata de blancas, lo que se llama casa de citas, es más complicado para la inmobiliaria poder accionar”.

Grandinetti  señaló que en Rosario se dan muchos casos de propiedades que son utilizadas como “casas de citas”, sin que el propietario o la inmobiliaria estén al tanto. “Si viene una persona que desea alquilar una propiedad y presenta las garantías necesarias, se firma el contrato. Al no haber referencias previas sobre sus actividades o antecedentes, es muy difícil saber que le dará un uso distinto”, manifestó.

En lo que refiere a locales comerciales, aquí también puede llegar a ocurrir que el destino sea diferente al convenido en el contrato de locación. Por ejemplo, muchos locales se encuentran inhabilitados para funcionar como bares o casas de comidas, porque el reglamento del edificio así lo estipula o porque el Código Municipal lo prohíbe. Generalmente, estas limitaciones son mencionadas en el propio contrato.

Según manifestó el presidente de Cadeiros, es muy frecuente que ocurran derivaciones de este tipo u otras similares. Entonces, el propietario puede solicitar la rescisión del contrato debido a que hubo un incumplimiento  del mismo.

Desde el aspecto legal, en el caso de que las actividades que lleve adelante el inquilino dentro del local sean ilícitas o constituyan una de las faltas estipuladas por la Justicia Civil, y si se comprueba que el propietario desconocía tal situación, la responsabilidad caerá sobre la persona que está alquilando el inmueble, tal como ocurre en las propiedades destinadas a vivienda.

Inmuebles en comodato

Otra de las consultas realizadas al Dr. Boero es qué ocurre en los casos donde la propiedad se encuentra a préstamo o en comodato, donde no figura ningún escrito entre las partes.

“Muchas veces hay gente que presta un inmueble a un amigo, familiar y no se firman contratos. Independientemente de que no esté materializado en un papel, para la justicia la relación es contractual, ya que hubo una intención de vinculación. De hecho, el Código Civil establece que hay contratos que son verbales, que están basados en la confianza”.

Entonces, por más que no hay contrato escrito, ante un falta o ilícito, la ley actuará de igual manera. El responsable será el inquilino, siempre y cuando el propietario demuestre su desconocimiento ante lo que estaba sucediendo dentro del inmueble.