Ciudad en Obras entrevistó a Juan Pablo Fresco Rodríguez, Director de Obras y Proyectos de Ingeconser, la empresa española que está llevando adelante Ciudad Ribera. En este artículo nos ofrece su visión sobre el mercado de la construcción en España y las diferencias con la Argentina y expresa su opinión acerca de los desarrollos de Puerto Norte.

¿Cuál es la visión que tiene del mercado de la construcción en España?

Es un momento de crisis muy profunda con lo cual es muy mal momento para analizar lo que ha sido. Venimos de una época de crecimiento brutal desde 1994 y hasta 2008, donde en España se construían las mismas viviendas que en Francia Inglaterra y Alemania juntas por año, siendo un país con la mitad de la población que los tres mencionados. Hoy está parado todo por el tema financiero y hay un stock de viviendas sin ocupar.

¿Qué tipo de construcciones se realizaban dentro de ese boom inmobiliario?

Era tal el volumen de construcción que se construyó de todo y por todos los sitios. La gran diferencia que tiene el mercado europeo o el español con el argentino es la existencia del crédito inmobiliario, con lo cual cualquier persona de clase media podía acceder a una vivienda.
Había un mercado para todo el mundo. Para los matrimonios que recién empezaban y que adquirían una vivienda muy justita, algo así como una vivienda social, y otro tipo de mercado en Málaga, en la Costa del Sol, donde se llevaron a cabo desarrollos de lujo para un segmento más exigente como el turista del norte europeo, que venía a pasar el invierno a España
Además, durante el segundo gobierno de José María Aznar, se dictó una ley por la cual todo el suelo pasó a ser potencialmente urbanizable con el objetivo de bajar el precio de las viviendas. Si bien no se logró en demasía, provocó desarrollos inmobiliarios impensados como emprendimientos de gran lujo en zonas áridas, que realmente eran muy feas, pero que se vendían para el turismo a precios muy altos.

De todas las tipologías que menciona, ¿cuál cree que es la que sobrevivirá a esta crisis y mantendrá un buen nivel de demanda?

En la actualidad, siguen faltando muchas viviendas para la gente más joven, por lo que ese tipo de inmueble más pequeño que está al límite de ser subvencionado por el Estado, va a seguir funcionando. Al igual que las construcciones que se hicieron en los sitios más atractivos, en lo que es la primera línea de playa, donde hay gente con mucho dinero que sigue construyendo propiedades que son muy caras y que van a mantener su valor.

¿Cuáles son las principales diferencias que podrían establecerse entre el mercado español y el argentino?

Creo que la diferencia principal es que aquí tener que tener el dinero para poder comprar, por lo que el número de gente que puede acceder a un inmueble es mucho menor.
En España cualquier persona que dispone de un recibo de sueldo puede acceder a un crédito inmobiliario. Acá es mucho más complicado, ya que la clase media no llega a ahorrar debido a la inflación.
Otra diferencia para destacar es que en Argentina el mercado es mucho más pequeño. Entre la vivienda más barata y la más cara no hay mucha diferencia en el precio, ya sea aquella que está en la mejor ubicación como la que se encuentra en la periferia.
Por otra parte, aquí el mercado de alquileres está muy desarrollado y en España está mal visto, porque se entiende que si estás alquilando, estás tirando el dinero. Si bien ahora es está intentando potenciar, se encuentra bastante parado.
Además, el que compra en gran parte no es usuario, es inversor, mientras que en España la mayoría de las construcciones son para el consumidor final.

Precisamente, en los últimos años en Argentina se están construyendo muchas unidades de uno y dos ambientes, que son las más buscadas por los inversores. ¿Cuál es su opinión de esta orientación que está teniendo el mercado?

Desde que el sector inmobiliario se ha vuelto algo que tiende más a lo financiero, se piensa, por ejemplo, en la venta de departamentos más pequeños para ganar más dinero. Esto ha pervertido mucho el sector y por eso nos encontramos con muchos emprendimientos que son una pajarera Se busca al inversor chacarero y se construye pensando en este cliente que adquiere un inmueble de un ambiente o un dormitorio. Lo que yo me pregunto es donde queda la familia.
En España no se hacían tantas viviendas pequeñas porque se pensaba más en la familia y, en ese contexto, se hicieron muchas urbanizaciones de pequeñas casas en aquellas zonas contiguas a las ciudades, en lugares como aquí puede ser Fisherton o Funes, donde el suelo era más barato.

¿Qué diferencias podría mencionar con respecto a la calidad constructiva?

Allá las calidades son mejores. Lo que acá se considera Premium, en España seria algo de calidad media alta. Pero sucede que los precios de venta allá también eran más altos.
Acá los valores están muy atados, por lo que el margen para construir con calidad está más acotado.
Noto que en esta zona de Puerto Norte la relación calidad precio es muy buena, sobre todo por la ubicación. Sin embargo, voy por el centro y veo algunas falencias como por ejemplo que hay un solo aparatito de gas para calentar un departamento de 3 dormitorios, que no hay persianas en las ventanas como si no fuera necesario oscurecer ningún ambiente, los placares no están revestidos, las puertas son huecas y los marcos metálicos. Eso sí, esos edificios se llenan de amenities.
Creo que de esta manera, se envicia mucho el sector porque hay un límite en los precios y, al no haber un consumidor final, al desarrollador o al inversor solo le interesa vender bien.
El problema es que al departamento alguien tiene que vivirlo finalmente, por más que al inversor le cierre tal o cual número.

¿Cuál es la visión que tiene de lo que se está desarrollando en toda esta zona de Puerto Norte?

Veo como algo muy positivo que se haya recuperado el río, pero se han hecho countries y yo no comparto que haya barrios cerrados en zonas urbanas tan cercanas al centro.
En España no existen los emprendimiento cerrados, no está permitido. Yo creo que se necesita una trama urbana más ordenada.
Ciudad Ribera es un emprendimiento abierto, pero otros complejos que se están construyendo no lo son y en alguna medida tampoco generan seguridad, además de otros inconvenientes.
Entonces, te encontrás con que tenés que caminar varias cuadras por una vereda en la que no hay nadie, por lo que la sensación de seguridad es un poco falsa. Es algo así como una jaula, de la cual hay que salir en algún momento para comprar algo, por lo que no creo que sea positivo para la gente que la habita.